大規模修繕工事とは|工事内容・工期・費用を分かりやすく解説!

大型の建築物の劣化にあわせて実施する修繕工事のことを、大規模修繕工事と言います。
大規模修繕工事は、住民や利用者がより良い環境で過ごすための「居住環境の整備」として、非常に大切な工事です。

しかし、大規模修繕工事は具体的にどのような工事を行うのか、何年おきに行うべきなのかを知らない方も多くいるのではないでしょうか。

そこで今回は、大規模修繕工事の必要性と具体的な工事内容、施工を実施する時期・工期や必要となる費用について徹底解説します。

1.大規模修繕工事とは?

大規模修繕工事とは、マンションやビルのような大型の建築物に対して行う、計画的で大規模な修繕工事のことです。

通常の修繕工事は、特定箇所に明確な不具合が生じてから行われます。
対して大規模修繕工事は、事前に施工計画を立てて複数箇所の修繕を一度に行うことが特徴です。

1-1.大規模修繕工事の必要性

大型の建築物で大規模修繕工事が必要とされている理由は、以下の通りです。

  • 経年劣化による修繕を一度に済ませるため
  • 不動産の資産価値を維持するため

大型の建築物は、外壁・屋根・バルコニー・給排水管など、経年劣化による修繕が必要な設備が多く存在します。
設備によって交換・修繕の目安となる年数は異なるため、不具合が生じてから逐次修繕工事を行うことは非効率的です。
大規模修繕工事は一度に複数の設備を修繕できるため、工期が総合的な短く済むほか、足場費用も節約できます。

不動産の資産価値を維持することも、大規模修繕工事の目的です。
マンションやビルのさまざまな箇所で、塗装剥がれやひび割れ、鉄部分の腐食が起こっていると、適切な管理がされていない物件として資産価値が大きく下落する可能性があります。
大規模修繕工事は、各種設備を一度に回復させることができるため、設備だけでなく資産価値も一定水準まで戻すことが可能です。

1-2.改修工事・補修工事との違い

大規模修繕工事は、「改修工事」や「補修工事」とは目的と内容が異なります。

〇改修工事とは?

改修工事は、築年数が経ち、機能が古くなったマンションなどの建物に対して、建物の機能をより良くすることを目的に行われる工事です。
古くなったマンションなどの機能を取り戻すための修繕に加えて、資産価値を高めるための改良が施されることが特徴として挙げられます。

〇補修工事とは?

補修工事は、外形や機能が壊れてしまった箇所や劣化した箇所に対して、応急処置として行われる作業が補修工事です。
マンションなどの建物に生じた不具合を補う目的で実施されます。

そして大規模修繕工事は、改修工事や補修工事よりも大規模かつ計画的に実施される工事です。
工期が長く、工事費も高額であることも、大規模修繕工事の特徴だと言えるでしょう。

2.大規模修繕工事を行うメリット

大規模修繕工事を行うメリットには、以下の3つが挙げられます。

  • 共用部分の安全性を向上させられること
  • アメニティを向上させられること
  • マンションの機能低下に対する不安の解消

ここでは、大規模修繕工事を行うそれぞれのメリットについて、具体的に解説します。

2-1.共用部分の安全性を向上させることができる

大規模修繕工事をする1つ目のメリットは、共用部分の安全性を向上させられることです。

大規模修繕工事では、経年劣化によって機能が低下した箇所や、破損した箇所を特定した上で、原状回復を行います。
床や壁面のヒビや外壁塗装の剥がれ、鉄部のサビや外壁タイルの落下など、建物の共用部分に劣化した部分があると、利用者がケガをするおそれがあり危険です。
さらに、経年劣化によって建物の構造や防水機能に支障が出た場合、地震や台風、洪水などの自然災害に耐えられません。

大規模修繕工事は、これらの危険性を取り除き、住民や利用者にとって安心・安全な環境を整えられることが最大のメリットと言えるでしょう。

2-2.アメニティを向上させることができる

大規模修繕工事をする2つ目のメリットは、アメニティを向上させることができることです。アメニティとは、建物の快適性を意味します。

大規模修繕工事の対象は、「機能が劣化した部分の修繕」だけではありません。
外装や内装のリニューアルも含めて、改修工事が行われる場合もあります。

また、宅配ロッカーや共用倉庫、ラウンジなどの設備を新たに加えれば、アメニティを向上させられ、より住民や利用者の満足度を高めることも可能です。

2-3.マンションの性能や機能が低下する不安を解消できる

大規模修繕工事をする3つ目のメリットは、マンションの性能や機能が低下する不安を解消できることです。

マンションを所有する人にとって、経年劣化によるマンションの性能や機能の低下は心配な要素となります。
大規模修繕工事によって建物の機能や外観を戻せば、資産価値を回復させることができます。

また、居住者が高齢化した場合には、バリアフリー工事を行うことも重要です。
居住者がより過ごしやすい設備を整え、不安を解消できることも大規模修繕工事の魅力と言えるでしょう。

3.大規模修繕工事の工事内容

大規模修繕工事を実施する前に、まずは不動産の専門家が建物の状態判断を行います。
各設備の劣化状況を検査した上で、修繕箇所を決定するためです。

設備の経年劣化の原因は、風雨によるものから人的なものまでさまざまあります。
そして、大規模修繕の工事内容は、経年劣化の原因により大きく3つに分けられます。

大規模修繕工事を実施する際は、次に解説するそれぞれの工事内容を把握した上で、大規模修繕工事の計画を立てましょう。

3-1.外装工事

外装工事は、建物外壁や屋上部などに使用されているタイル・コンクリートに関係する修繕工事です。
外壁部材の隙間に充填されているシーリング材の打ち替えやサッシの交換、塗装工事なども含まれます。

外装工事の主なメンテナンスポイントは、以下の5つです。

〇外壁補修工事

外壁の汚れや異物を高圧洗浄で除去して、タイルの浮きや剥がれ、コンクリートのひび割れを補修します。
外壁の種類や発生しているトラブルによってさまざまな対処が取られる工程です。

〇シーリング工事

外壁の目地部分や窓・扉周辺に充填されている古いシーリング材をカッターなどで除去して、新しいシーリング材へと打ち替えます。
シーリング材を長持ちさせるためには、構成材との相性によって選定することが重要です。

〇サッシ改修工事

使用する窓ガラスやサッシの種類変更に応じて、サッシの改修を行います。建物の断熱性能を高めるための工事です。
サッシ改修工事は、既存のサッシを利用して新しい窓枠を取り付ける方法と、既存のサッシを撤去して新しいサッシに取り替える方法があります。

〇塗装工事

外壁部などに塗装を行い、防水・防汚・耐候性能を高めるための工事です。
塗装対象によって工法や使用塗料が異なり、コンクリートのような外壁であれば外壁塗装、鉄部であれば鉄部塗装を行います。

〇屋上防水工事

屋上が雨水や雪によって漏水しないように、防水処理を施します。
防水機能を高める主な工法は、「ウレタン塗膜防水」と「塩ビシート防水」の2種類です。

3-2.共有部の工事

共有部の工事では、廊下・階段・手すりといった通路や、駐車場・エレベーター・給排水管といった設備の修繕を行います。

共有部の工事の主なメンテナンスポイントは、以下の4つです。

〇通路部の補修工事

廊下や階段のひび割れ・塗装剥がれ・汚れなどを修繕します。
基本的な工法は外装補修工事とほぼ同じです。階段は滑り止めの打ち直し、一部スロープへの改修も行われます。

〇鉄部改修工事

手すりやシャッター、放水口格納箱などの鉄部材の錆・腐食の進行を遅らせるための塗り替え工事や、手すりの取り付けや交換を行います。

〇エレベーター改修工事

エレベーターのカゴ部分だけでなく、ボタン・扉・制御盤なども改修する工事です。
改修工事の進め方には、全て交換する「フルリニューアル」と、既存設備を継続利用する「部分的リニューアル」の2種類があります。

〇給排水管の交換工事

建物内に張り巡らされている給排水管の交換を行います。
配管は経年劣化により漏水・詰まりが生じるため、定期的な点検・交換が必要です。

3-3.外装・共有部の工事に付随する工事

大規模修繕工事に先がけて、以下の付随工事が行われます。

〇足場設置工事

外壁やバルコニー、外階段といった高所作業を安全に行うための足場を設置する工事です。
足場の種類は「枠組足場」と「ゴンドラ足場」の2種類があります。高さが45m以下であれば枠組足場、45m以上はゴンドラ足場の使用が一般的です。

〇仮設工事

作業員の事務所やトイレ、改修材料の資材置き場など、効率的な作業に役立つ設備を設営します。
工事内容を周辺住民に知らせるホワイトボードや標識の設置も、仮設工事の一部です。

4.大規模修繕工事を実施するタイミングと工期

これまで解説したように、大規模修繕工事にはさまざまな工事内容が含まれています。
実際に工事を実施するとなると、「工事を実施するタイミングはいつが良いのか」「工期はどのくらいかかるのか」といった点が気になるのではないでしょうか。

ここからは、大規模修繕工事を実施するタイミングと工期について、具体的に解説します。

4-1.工事を実施するタイミング

大規模修繕工事を実施するタイミングは、築12年を1回目として、以降12年周期の工事が一般的です。

平成29年の国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンションの大規模修繕工事の周期は、以下のようになっていました。

回数 周期
1回目 築13年~16年前後
2回目 築26年~33年前後
3回目以降 築37年~45年前後

出典:平成29年 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

大規模修繕工事が約12年~13年周期で行われる理由は、外壁改修がおおよそ10年で必要となると言われているためです。
外壁の工事では足場設置工事・仮設工事が行われるため、このときに同時に大規模修繕工事を実施します。

4-2.工事にかかる期間

実際の工事に入るまでには、以下の準備期間が必要となります。

  • 居住者から組織される理事会と修繕委員会の結成
  • 施工業者の選定と発注
  • 情報共有のための住民総会や住民説明会

工事計画から着工までにかかる期間は、約1年~2年です。

大規模修繕工事に着工してからの工期は、建物の規模によって異なります。
以下の表は、戸数ごとの目安となる期間です。

戸数 期間
50戸未満 約2ヵ月~3ヵ月
50戸~100戸 約3ヵ月~6ヵ月
100戸以上 約6ヵ月~12ヵ月(1年)以上

戸数が大きくなるほど修繕対象の面積も増えるため、工期は伸びる傾向にあります。
総戸数が1000戸に近い物件では、マンション敷地内にプールや公園のような共用施設を持つケースも多いため、工期が2年以上となることも珍しくありません。

5.大規模修繕工事にかかる費用

平成29年の国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり75万~125万円が多くなっています。

出典:平成29年 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

また、中央値は1戸あたり約100万円です。
この金額を目安として、戸数ごとの費用を見てみましょう。

戸数 費用
50戸未満 ~約5,000万円
50戸~100戸 約5,000万~1億円
戸数100戸以上 約1億円~

大規模修繕工事にかかる費用は、戸数が増えるほど高くなります。
また、大規模修繕工事は多額の費用が必要となるため、計画段階で修繕積立金から工事費用を確保しておきましょう。

6.大規模修繕工事を依頼するならどこがおすすめ?

大規模修繕工事を業者に依頼する場合、対応可能な工事内容や工事の技術、実績、スタッフの対応などが重要なポイントとなります。
大規模修繕工事を行う施工会社であるブランコマンは、施工実績が豊富でアフターサービスが充実しているためおすすめです。

ブランコマンでは、足場を組まずに外壁補修などを行うブランコ工法という特殊な方法で施工ができます。
施工中に発生する居住者のストレスが軽減できるほか、工費が抑えられることがブランコ工法の特徴です。

また、ブランコマンのサービスには工事後のメンテナンスも含まれます。
補償内容に従って定期的に調査を行い、欠陥や不良が見つかった場合は無償で対応が可能です。
トラブルが起きてからの対処ではなく、定期点検によってトラブルを予防することもできます。

ブランコマンは関東エリアでの大規模修繕工事の実績が豊富です。
ブランコマンは建物の大小を問わず大規模修繕工事を行っているため、マンションの大規模修繕工事を予定・検討している方は、ブランコマンへ依頼してみてはいかがでしょうか。

まとめ

大規模修繕工事の工事内容は、外装工事と共有部の工事、それらに付随する工事の3種類があり、事前に行う建物の状態診断によって修繕箇所を決定します。
そのため、複数箇所の修繕を一度に済ませ、不動産の資産価値を維持することが可能です。

大規模修繕工事の工期や費用は、建物の規模によって異なります。
目安は工期が2ヵ月以上、かかる費用は1戸あたり100万円です。計画の時点で、工期と費用に問題がないかをよく検討しましょう。

ブランコマンは、ブランコ工法という特殊な方法で施工を実施している、実績の豊富な大規模修繕工事の施工業者です。
大規模修繕工事を検討している方は、ぜひブランコマンに依頼してみてはいかがでしょうか。