大規模修繕工事はどんな内容?工事にかかる期間・費用も詳しく紹介!

マンションのような集合住宅は、定期的な大規模修繕工事が必要です。基本的にどの建物でも定期的な大規模修繕工事が必要ですが、マンションとなると一般住宅とは規模や費用、工事期間が大きく異なります。

そこで今回は、大規模修繕工事の流れや内容、工事に要する期間・費用について分かりやすく解説します。また、大規模修繕工事を成功させるコツも紹介するため、大規模修繕工事を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.大規模修繕工事を行うべき理由

マンションは築年数を重ねるごとにさまざまな設備が劣化する可能性が高まり、居住者の安全性・快適性を損ねる状態になってしまいます。また、一般的な施工周期は10~12年ごととなっています

大規模修繕工事は、建物を修繕・改修して、マンション居住者の安全性・快適性と、物件の資産価値を維持するために行う工事です。
居住者の安全性などを確保するためにも、大規模修繕工事は定期的に行う必要があります。

2.大規模修繕工事の流れ

大規模修繕工事の進め方は、以下の3つに大きく分かれます。

  • 普段の管理業務を委託している管理会社に依頼する
  • 設計コンサルティング会社に依頼する
  • 自分たちで施工会社を探して依頼する

いずれも基本的な流れは同じですが、専門家からのサポート内容や費用内訳が若干異なります。

2-1.修繕委員会発足~計画作成

工事の1~2年前から、マンションの住民や理事会が中心となって修繕委員会を立ち上げます。大規模修繕工事に詳しい関係者がいない場合、普段から付き合いのある管理会社や設計コンサルティング会社などに依頼するケースが大半です。

工事の前にまずマンションの現状調査を依頼し、調査結果にもとづいて工事の基本計画や資金計画を立てます。修繕積立金でカバーできない場合は、足りない費用の工面方法なども検討しましょう。

2-2.見積・施工会社決定

管理会社やゼネコンに依頼する場合、たいていはその会社の関連施工会社が工事を行います。自分で施工会社を選びたい場合や工事費を抑えたい場合は、修繕専門会社を選ぶとよいでしょう。

自力で施工会社を探す場合は、複数の施工会社に相見積もりを取ります。施工費用だけでなく、下記のポイントを考慮しながら検討しましょう。

  • 施工実績の豊富さ
  • スタッフの対応
  • アフターフォロー(定期点検・工事など)

2-3.住民への周知

施工業者が決まったらマンション住民向けに説明会を開き、下記のポイントについて同意を得られたら工事契約を交わします。

  • 工期(スケジュール)
  • 実際の工事内容
  • 工事中の注意点(工事中の騒音・ホコリ・悪臭、共用部の使い方など)
  • 資金に関すること

2-4.工事中~工事完了後の確認

施工業者と協力しつつ工事が順調に進んでいるか確認し、住民からクレームなどが出た場合は住民と施工業者の間の調整役となりましょう。

工事が終わったら工事内容をチェックし、最後に工事完了引渡書を作成します。工事中に問題が起こった場合や反省点が見つかった場合は詳細を記録しておき、今後の参考としましょう。

3.大規模修繕工事の内容を分かりやすく紹介!

大規模修繕の工事内容は、大きく「建物の外装工事」「共用部のリフォーム工事」「外装・共用部に付随する工事」の3つに分けられます。工事内容はさらに細分化することができ、全体で見ると膨大な工事量となります。

ここでは、大規模修繕の代表的な工事内容について詳しく解説します。ただし、紹介する工事内容が全ての建物で必要というわけではありません。建物ごとに必要な工事を調査して、実施する工事内容を検討する必要があります。

3-1.建物の外装工事

建物の中でも外装部は太陽光や風雨に晒されているため、劣化しやすい箇所です。外装工事は5種類の工事項目があります。

■外壁補修工事

外壁に付着しているホコリ・カビ・コケなどを高圧洗浄機で洗浄し、傷やひび割れの補修を行います。タイルに浮きが見られる場合は接着剤の充填、剥がれの場合はタイル貼り替えが必要です。

■屋上の防水工事

マンションの屋上は、雨や雪によって水がしみ込まないように防水処理が施されています。しかし、屋上設備は耐久性が低下しやすいため、屋上防水工事によって防水機能を回復しなければなりません。

屋上に防水層を作る主な工法は、ウレタン防水・アスファルト防水・シート防水・FRP防水と4つあります。工法の種類によって耐用年数や費用が異なるため、工事計画時に決めておくことが重要です。

■外壁の塗り替え工事

外壁の塗装は一定期間で劣化し、防水性や断熱機能が低下します。外壁洗浄によって劣化した塗膜を除去し、新しく外壁塗装を施す作業が外壁の塗り替え工事です。

塗り替え工事で使われる塗料は、ウレタン塗料・シリコン塗料・フッ素塗料などがあります。塗料の種類によって耐用年数や費用が異なるだけでなく、防汚・防カビのような機能が付加されていることもあるため、建物の環境にあわせて選定してください。

■シーリングの打ち替え工事

外壁タイルの目地に充填されているシーリングは、タイル下地に雨水や汚れが入り込むのを防いでいます。シーリング材が劣化すると痩せて細くなったり、ひび割れたりといった症状が出るため、打ち替え工事が必要です。工事内容は、劣化したシーリング材を取り除き、新しいシーリング材を充填します。

■サッシの改修工事

窓枠であるサッシの改修工事は、建物の断熱性能を高めるために行われます。主な工事内容以下の通りです。

  • 窓ガラスを単層ガラスから結露しにくい複層ガラスに交換する
  • サッシの素材を変更する
  • 雨戸や面格子などを増設する

なお、サッシは外装に設置されているものの、共用部にも含まれています。サッシの改修工事を行う場合は、区分所有者の過半数または4分の3以上の賛成が必要となる点に注意しましょう。

3-2.共用部のリフォーム工事

マンションの共用部は、外装部分ほど劣化が目立つことはないでしょう。しかし、多くの居住者が使用している共用部は確実に経年劣化が起こっているため、点検を行い、必要箇所にリフォーム工事を行う必要があります。

■廊下の補修工事

居住者が多く利用する廊下は、床材・壁材の剥がれや汚れ、カビなどが発生していることがあります。剥がれはシートの貼り替えやパテ充填で対応し、汚れなどは塗装が必要です。また、漏水が起きている箇所は、原因となっているクラックを調べて適切な処置を施す必要があります。

■玄関扉の補修工事

マンション個室の玄関扉は、廊下に面している外側が建物の美観に含まれるため、共用部として扱われることとなります。主な工事内容は以下の通りです。

  • 玄関扉の交換
  • 傷の補修
  • 廊下側の塗装
  • 鍵の一斉交換

扉の枠を交換する場合、枠自体を全く新しくする方法と、既存の枠に新しい枠を被せるカバー工法の2種類があります。枠の劣化状況や費用によって選ぶようにしてください。

■鉄部の再塗装工事

マンションには、以下のように多くの鉄部が存在します。鉄部に見られるサビや汚れを除去し、表面を塗膜で保護することが、再塗装工事の目的です。

  • 鉄骨階段や手すり
  • 玄関扉と枠
  • エレベーター扉と枠
  • メーターボックス扉
  • 消火栓ボックス

鉄部塗装における下地処理は、サビや塗装剥がれを除去して、傷が見られた場合は金属補修材で消します。その後、下塗り・中塗り・上塗りを行うことで再塗装工事は完了です。

■給排水管設備の交換工事

建物の中にある給排水管設備は、漏水や詰まりが起こらないように点検と、劣化部分の交換が必要となります。交換・点検の目安は、15~20年に一度です。大規模修繕工事の度に必須とはならないものの、定期的な点検が行えるように心がけましょう。

■エレベーターの改修工事

マンション内にエレベーターが設置されている場合、各設備の点検・交換が必要です。劣化状況によって、制御盤やボタンの交換のみで済むか、カゴを含めたエレベーター全体を交換するかを選ぶこととなります。エレベーターの計画耐用年数は25年とされているため、20年を超えたあたりから交換を考えなければなりません。

■ベランダ・バルコニーの防水工事

ベランダやバルコニーを漏水・サビ・カビから守るための工事です。工事中は窓をビニールシートで養生するため洗濯物が外に干せなくなり、室外機も一時撤去するなど、日常生活や居住環境に影響を与えるケースが生じます。工事内容と工事期間について、事前に居住者へ説明会を開く必要があります。

3-3.外装・共用部に付随する工事

外装・共用部の工事を行う際は、事前準備として付随する工事が発生します。紹介する2つの工事は、作業員の安全と効率的な作業のために必要です。

■足場設置工事

外壁の塗り替えやベランダ・バルコニーの防水工事を行う際、高所における安全を確保するために、建物外周に足場設置工事を行います。足場の他に、飛散や工具落下防止のメッシュシート、防護柵、侵入防止用フェンスなどが必要です。

■仮設工事

作業員が工事現場で働きやすくするため、各種仮設工事を行います。設置するものは、工事事務所・詰所、資材置き場、倉庫、仮設トイレなどです。

4.大規模修繕工事に要する期間・費用の目安

大規模修繕工事に要する期間・費用は、マンションの規模や工事項目によって異なります。費用相場は、1戸あたり100万円、費用総額では1,000万~3,000万円が目安です。

工事全体における期間としては、3ヵ月~半年が目安となっています。工事内容ごとに見ると、以下のような工期が一般的です。

工事内容 工期の目安
建物の外装工事 約1~2ヵ月
共用部のリフォーム工事 約2~3ヵ月
外装・共用部に付随する工事 約1~2週間

大規模修繕工事は、居住者から毎月支払われる修繕積立金によって行われます。そのため、工事内容は居住者にとって、利益のあるものでなければなりません。管理会社やコンサルタントに任せきりにはせず、管理組合が主体となって工事を進める必要があります。

5.大規模修繕工事を成功させる3つのコツ

大規模修繕工事には大きな手間とコストがかかり、さらにマンション住民や近隣住民にも少なからぬ負担をかけるため、失敗はできる限り避けたいものです。
何でも専門家に丸投げせず、これから紹介するコツをしっかり踏まえて計画を立てることが、工事成功の鍵となります。

5-1.国が定める修繕項目と修繕周期を把握しておく

平成20年6月に国土交通省が発表した長期修繕計画作成ガイドラインでは、「大規模修繕工事の周期はおよそ12年ごと」とされています

出典:国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント(全文)」

また、ガイドラインでは、既存マンションにおける推定修繕工事項目を定めています。
以下は、現状の調査結果や保管されている設計図書などにもとづいて定められる項目の一例です。

項目 詳細
建物
  • 屋根防水(屋上防水、傾斜屋根など)
  • 床防水(バルコニー床、開放廊下・階段など)
  • 外壁塗装等(コンクリート補修、外壁塗装など)
  • 鉄部塗装等
設備
  • 給水設備
  • 排水設備
  • ガス設備
  • 空調・換気設備
外構・その他
  • 外構・付属施設(駐車場、塀・フェンスなど)
  • 調査・診断、設計、工事監理等費用

5-2.長期的な修繕計画を立てる

長期修繕計画作成ガイドラインでは、マンションの長期修繕計画期間は約25年以上、かつ約5年ごとの見直しを求めています。

出典:国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント(全文)」

しかし、同じようなマンションでも、環境・材質・普段の管理方法など条件が異なれば、最適な修繕計画も変わります。マンションの状況に合わせて長期的かつ柔軟な計画を立てることで、工事のムダを省きやすくなるでしょう。

5-3.修繕・改良・改修を使い分けて資産価値を維持する

大規模修繕工事では、修繕の他に改良や改修を行うことがあります。

施工の種類 内容・詳細
修繕
(リフォーム・修理)
経年劣化や何らかの外的要因などによって劣化・破損した部分を修理・交換し、問題なく使用できる状態まで回復させる。
改良
(グレードアップ)
大きく劣化・破損しているわけではないものの、住民の居住水準・生活水準に合わせて性能をよりよくする。
改修
(リノベーション)
修繕と改良によって、建物全体の性能を高める。

どれほど立派なマンションでも年月とともに資産価値が下がり、周辺の環境や地域住民の年齢層が変われば住みやすさも変わります。
工事をすることで資産価値を維持したい・高めたい場合は、状況に合わせて上手に修繕・改良・改修を使い分けましょう

まとめ

大規模修繕の進め方は3つあり、専門家からのサポート内容が若干異なります。

マンションの大規模修繕工事は、建物の外装工事・共用部のリフォーム工事・付随する工事と3種類の工事内容で行われており、工事費用の目安は1,000万~3,000万円、工期の目安は3ヵ月~半年です。

大規模修繕工事は、工事項目の中から必要な工事内容を選んで行います。
大規模修繕工事を専門に行っているブランコマンでは、複数ある工事項目の中から必要な工事を選択できる上、アフターフォローが充実しています。
マンションの大規模修繕工事の時期が近付いている方は、ぜひブランコマンに依頼してください。