不動産物件のオーナーや管理組合の方は、管理会社から物件の大規模修繕工事が必要であると言われることがあります。しかし、大規模修繕工事は何のために行うのか、どのような工事を行うのかを知らない方も多くいるのではないでしょうか。
そこで今回は、大規模修繕工事の必要性と具体的な工事内容、施工を実施する時期・工期や必要となる費用について徹底解説します。
目次
1.大規模修繕工事とは？
大規模修繕工事とは、マンションやビルのような大型の建築物に対して行う、計画的で大規模な修繕工事のことです。
通常の修繕工事は、特定箇所に明確な不具合が生じてから行われます。対して大規模修繕工事は、事前に施工計画を立てて複数箇所の修繕を一度に行うことが特徴です。
1-1.大規模修繕工事の必要性
大型の建築物で大規模修繕工事が必要とされている理由は、以下の通りです。
- 経年劣化による修繕を一度に済ませるため
- 不動産の資産価値を維持するため
大型の建築物は、外壁・屋根・バルコニー・給排水管など、経年劣化による修繕が必要な設備が多く存在します。設備によって交換・修繕の目安となる年数は異なるため、不具合が生じてから逐次修繕工事を行うことは非効率的です。
大規模修繕工事は一度に複数の設備を修繕できるため、工期が総合的に短く済むほか、足場費用も節約できます。
不動産の資産価値を維持することも、大規模修繕工事の目的です。マンションやビルのあちこちで塗装剥がれやひび割れ、鉄部分の腐食が起こっていると、適切な管理がされていない物件として資産価値が大きく下落する可能性があります。
大規模修繕工事は、各種設備を一度に回復させることができるため、設備だけでなく資産価値も一定水準まで戻すことが可能です。
2.大規模修繕工事の工事内容
大規模修繕工事を実施する前に、まずは不動産の専門家が建物の状態判断を行います。各設備の劣化状況を検査した上で、修繕箇所を決定するためです。
設備の経年劣化の原因は、風雨によるものから人的なものまで様々あります。そして、大規模修繕の工事内容は、経年劣化の原因により大きく3つに分けられます。
大規模修繕工事を実施する際は、次に解説するそれぞれの工事内容を把握した上で、大規模修繕工事の計画を立てましょう。
2-1.外装工事
建物外壁や屋上部などに使用されているタイル・コンクリートに関係する修繕工事です。外壁部材の隙間に充填されているシーリング材の打ち替えやサッシの交換、塗装工事なども含まれます。
外装工事の主なメンテナンスポイントは、以下の5つです。
・外壁補修工事
外壁の汚れや異物を高圧洗浄で除去して、タイルの浮きや剥がれ、コンクリートのひび割れを補修します。
外壁の種類や発生しているトラブルによって様々な対処が取られる工程です。
・シーリング工事
外壁の目地部分や窓・扉周辺に充填されている古いシーリング材をカッターなどで除去して、新しいシーリング材へと打ち替えます。
シーリング材を長持ちさせるためには、構成材との相性によって選定することが重要です。
・サッシ改修工事
使用する窓ガラスやサッシの種類変更に応じて、サッシの改修を行います。建物の断熱性能を高めるための工事です。
サッシ改修工事は、既存のサッシを利用して新しい窓枠を取り付ける方法と、既存のサッシを撤去して新しいサッシに取り替える方法があります。
・塗装工事
外壁部などに塗装を行い、防水・防汚・耐候性能を高めるための工事です。
塗装対象によって工法や使用塗料が異なり、コンクリートのような外壁であれば外壁塗装、鉄部であれば鉄部塗装を行います。
・屋上防水工事
屋上が雨水や雪によって漏水しないように、防水処理を施します。
防水機能を高める主な工法は、「ウレタン塗膜防水」と「塩ビシート防水」の2種類です。
2-2.共有部の工事
廊下・階段・手すりといった通路や、駐車場・エレベーター・給排水管といった設備の修繕を行います。
共有部の工事の主なメンテナンスポイントは、以下の4つです。
・通路部の補修工事
廊下や階段のひび割れ・塗装剥がれ・汚れなどを修繕します。
基本的な工法は外装補修工事とほぼ同じです。階段は滑り止めの打ち直し、一部スロープへの改修も行われます。
・鉄部改修工事
手すりやシャッター、放水口格納箱などの鉄部材の錆・腐食の進行を遅らせるための塗替え工事や、手すりの取り付けや交換を行います。
・エレベーター改修工事
エレベーターのカゴ部分だけでなく、ボタン・扉・制御盤なども改修する工事です。
改修工事の進め方には、全て交換する「フルリニューアル」と、既存設備を継続利用する「部分的リニューアル」の2種類があります。
・給排水管の交換工事
建物内に張り巡らされている給排水管の交換を行います。
配管は経年劣化により漏水・詰まりが生じるため、定期的な点検・交換が必要です。
2-3.外装・共有部の工事に付随する工事
大規模修繕工事に先がけて、以下の付随工事が行われます。
・足場設置工事
外壁やバルコニー、外階段といった高所作業を安全に行うための足場を設置する工事です。
足場の種類は「枠組足場」と「ゴンドラ足場」の2種類があります。高さが45m以下であれば枠組足場、45m以上はゴンドラ足場の使用が一般的です。
・仮設工事
作業員の事務所やトイレ、改修材料の資材置き場など、効率的な作業に役立つ設備を設営します。
工事内容を周辺住民に知らせるホワイトボードや標識の設置も、仮設工事の一部です。
3.大規模修繕工事を実施するタイミングと工期
これまで解説したように、大規模修繕工事には様々な工事内容が含まれています。実際に工事を実施するとなると、「工事を実施するタイミングはいつが良いのか」「工期はどのくらいかかるのか」といった点が気になるのではないでしょうか。
ここからは、大規模修繕工事を実施するタイミングと工期について、具体的に解説します。
3-1.工事を実施するタイミング
大規模修繕工事を実施するタイミングは、築12年を1回目として、以降12年周期の工事が一般的です。
平成29年の国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンションの大規模修繕工事は1回目が築13年～16年前後、2回目は築26年～33年前後、3回目以上は築37年～45年前後となっています。
出典：平成29年 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf
大規模修繕工事が約12年～13年周期で行われる理由は、外壁改修がおおよそこの年数で必要となるためです。
外壁の工事では足場設置工事・仮設工事が行われるため、このときに同時に大規模修繕工事を実施します。
3-2.工事にかかる期間
実際の工事に入るまでには、以下の準備期間が必要となります。
- 居住者から組織される理事会と修繕委員会の結成
- 施工業者の選定と発注
- 情報共有のための住民総会や住民説明会
工事計画から着工までにかかる期間は、約1年～2年です。
大規模修繕工事に着工してからの工期は、建物の規模によって異なります。
以下の表は、戸数ごとの目安となる期間です。
| 戸数 | 期間 |
|---|---|
| 50戸未満 | 約2ヵ月～3ヵ月 |
| 50戸～100戸 | 約3ヵ月～6ヵ月 |
| 100戸以上 | 約6ヵ月～12ヵ月（1年）以上 |
戸数が大きくなるほど修繕対象の面積も増えるため、工期は伸びる傾向にあります。
総戸数が1000戸に近い物件では、マンション敷地内にプールや公園のような共有施設を持つケースも多いため、工期が2年以上となることも珍しくありません。
4.大規模修繕工事にかかる費用
平成29年の国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり75万円～125万円が多くなっています。
出典：平成29年 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf
また、中央値は1戸あたり約100万円です。この金額を目安として、戸数ごとの費用を見てみましょう。
| 戸数 | 費用 |
|---|---|
| 50戸未満 | ～約5,000万円 |
| 50戸～100戸 | 約5,000万円～1億円 |
| 戸数100戸以上 | 約1億円～ |
大規模修繕工事ににかかる費用は、戸数が増えるほど高くなっていきます。
また、大規模修繕工事は多額のお金がかかるため、計画段階で修繕積立金から工事費用を確保しておきましょう。
5.まとめ
大規模修繕工事とは、計画を立てて行われる大規模な修繕工事です。
工事内容は、外装工事と共有部の工事、それらに付随する工事の3種類があり、事前に行う建物の状態診断によって修繕箇所を決定します。そのため、複数箇所の修繕を一度に済ませ、不動産の資産価値を維持することが可能です。
大規模修繕工事の工期や費用は、建物の規模によって異なります。目安は工期が2ヵ月以上、かかる費用は1戸あたり100万円です。
計画の時点で工期と費用に問題がないかをよく検討してから、大規模修繕工事を請け負っている施工業者へ依頼しましょう。
