大規模修繕の標準的な工事内容は？工事項目から費用・期間の目安まで

マンションのような集合住宅は、定期的な大規模修繕工事が必要です。正確に言えば全ての建物には、定期的な大規模修繕工事が必要ですが、マンションとなると一般住宅とは規模や費用、工事期間が大きく異なります。

建物には当然、定期的な大規模修繕工事が必要です。しかし、工事の内容や期間、費用を正確に把握している人は少ないでしょう。

そこで今回は、大規模修繕の工事内容、工事にかかる期間や費用について詳しく解説します。

マンションは築年数を重ねるごとにさまざまな設備が劣化する可能性が高まり、居住者の安全性・快適性を損ねる状態になってしまいます。大規模修繕工事は、建物を修繕・改修して、マンション居住者の安全性・快適性と、物件の資産価値を維持するために行う工事です。

大規模修繕工事を行う際には、まずマンション劣化調査から始まり、建物や設備の劣化具合に応じて修繕計画を立てることとなります。一度工事を行うと、しばらくは修繕する必要がないため、一般的な施工周期は10～12年ごとです。

大規模修繕の工事内容は定型的であり、工事の流れはほとんど共通しています。定型化されている項目から、自分たちにとって必要な施工範囲だけを選べばよいため、仲介業者を通さず、施工会社に直接依頼して大規模修繕工事を進めることも可能です。

大規模修繕の工事内容は、大きく「建物の外装工事」「共有部のリフォーム工事」「外装・共有部に付随する工事」の3つに分けられます。工事内容はさらに細分化することができ、全体で見ると膨大な工事量となります。

ここでは、大規模修繕の代表的な工事内容について詳しく解説します。ただし、紹介する工事内容が全ての建物で必要というわけではありません。建物ごとに必要な工事を調査して、実施する工事内容を検討する必要があります。

建物の中でも外装部は太陽光や風雨に晒されているため、劣化しやすい箇所です。外装工事は5種類の工事項目があります。

■外壁補修工事
外壁に付着しているホコリ・カビ・コケなどを高圧洗浄機で洗浄し、傷やひび割れの補修を行います。タイルに浮きが見られる場合は接着剤の充填、剥がれの場合はタイル貼り替えが必要です。

■屋上の防水工事
マンションの屋上は、雨や雪によって水がしみ込まないように防水処理が施されています。しかし、屋上設備は耐久性が低下しやすいため、屋上防水工事によって防水機能を回復しなければなりません。

屋上に防水層を作る主な工法は、ウレタン防水・アスファルト防水・シート防水・FRP防水と4つあります。工法の種類によって耐用年数や費用が異なるため、工事計画時に決めておくことが重要です。

■外壁の塗り替え工事
外壁の塗装は一定期間で劣化し、防水性や断熱機能が低下します。外壁洗浄によって劣化した塗膜を除去し、新しく外壁塗装を施す作業が外壁の塗り替え工事です。

塗り替え工事で使われる塗料は、ウレタン塗料・シリコン塗料・フッ素塗料などがあります。塗料の種類によって耐用年数や費用が異なるだけでなく、防汚・防カビのような機能が付加されていることもあるため、建物の環境にあわせて選定してください。

■シーリングの打ち替え工事
外壁タイルの目地に充填されているシーリングは、タイル下地に雨水や汚れが入り込むのを防いでいます。シーリング材が劣化すると痩せて細くなったり、ひび割れたりといった症状が出るため、打ち替え工事が必要です。工事内容は、劣化したシーリング材を取り除き、新しいシーリング材を充填します。

■サッシの改修工事
窓枠であるサッシの改修工事は、建物の断熱性能を高めるために行われます。主な工事内容以下の通りです。

なお、サッシは外装に設置されているものの、共有部にも含まれています。サッシの改修工事を行う場合は、区分所有者の過半数または4分の3以上の賛成が必要となる点に注意しましょう。

マンションの共有部は、外装部分ほど劣化が目立つことはないでしょう。しかし、多くの居住者が使用している共有部は確実に経年劣化が起こっているため、点検を行い、必要箇所にリフォーム工事を行う必要があります。

■廊下の補修工事
居住者が多く利用する廊下は、床材・壁材の剥がれや汚れ、カビなどが発生していることがあります。剥がれはシートの貼り替えやパテ充填で対応し、汚れなどは塗装が必要です。また、漏水が起きている箇所は、原因となっているクラックを調べて適切な処置を施す必要があります。

■玄関扉の補修工事
マンション個室の玄関扉は、廊下に面している外側が建物の美観に含まれるため、共有部として扱われることとなります。主な工事内容は以下の通りです。

扉の枠を交換する場合、枠自体を全く新しくする方法と、既存の枠に新しい枠を被せるカバー工法の2種類があります。枠の劣化状況や費用によって選ぶようにしてください。

■鉄部の再塗装工事
マンションには、以下のように多くの鉄部が存在します。鉄部に見られるサビや汚れを除去し、表面を塗膜で保護することが、再塗装工事の目的です。

鉄部塗装における下地処理は、サビや塗装剥がれを除去して、傷が見られた場合は金属補修材で消します。その後、下塗り・中塗り・上塗りを行うことで再塗装工事は完了です。

■給排水管設備の交換工事
建物の中にある給排水管設備は、漏水や詰まりが起こらないように点検と、劣化部分の交換が必要となります。交換・点検の目安は、15～20年に一度です。大規模修繕工事の度に必須とはならないものの、定期的な点検が行えるように心がけましょう。

■エレベーターの改修工事
マンション内にエレベーターが設置されている場合、各設備の点検・交換が必要です。劣化状況によって、制御盤やボタンの交換のみで済むか、カゴを含めたエレベーター全体を交換するかを選ぶこととなります。エレベーターの計画耐用年数は25年とされているため、20年を超えたあたりから交換を考えなければなりません。

■ベランダ・バルコニーの防水工事
ベランダやバルコニーを漏水・サビ・カビから守るための工事です。工事中は窓をビニールシートで養生するため洗濯物が外に干せなくなり、室外機も一時撤去するなど、日常生活や居住環境に影響を与えるケースが生じます。工事内容と工事期間について、事前に居住者へ説明会を開く必要があります。

外装・共有部の工事を行う際は、事前準備として付随する工事が発生します。紹介する2つの工事は、作業員の安全と効率的な作業のために必要です。

■足場設置工事
外壁の塗り替えやベランダ・バルコニーの防水工事を行う際、高所における安全を確保するために、建物外周に足場設置工事を行います。足場の他に、飛散や工具落下防止のメッシュシート、防護柵、侵入防止用フェンスなどが必要です。

■仮設工事
作業員が工事現場で働きやすくするため、各種仮設工事を行います。設置するものは、工事事務所・詰所、資材置き場、倉庫、仮設トイレなどです。

大規模修繕工事に要する期間・費用は、マンションの規模や工事項目によって異なります。費用相場は、1戸あたり100万円、費用総額では1,000～3,000万円が目安です。

工事全体における期間としては、3ヵ月～半年が目安となっています。工事内容ごとに見ると、以下のような工期が一般的です。

大規模修繕工事は、居住者から毎月支払われる修繕積立金によって行われます。そのため、工事内容は居住者にとって、利益のあるものでなければなりません。管理会社やコンサルタントに任せきりにはせず、管理組合が主体となって工事を進める必要があります。

マンションの大規模修繕工事は、建物の外装工事・共有部のリフォーム工事・付随する工事と3種類の工事内容で行われます。工事費用の目安は1,000～3,000万円、工期の目安は3ヵ月～半年です。

大規模修繕工事で行われる工事内容は定型的であり、工事項目の中から自分たちに必要な内容を選んで行うこともできます。本当に住民にとって利益となる大規模修繕工事を行うためには、管理組合が主体となって進めることが必要です。

管理物件の大規模修繕工事の時期が近づいている方は、ぜひ参考にしてください。